12月1日，昆明市官方网站挂出了《昆明市人民政府办公室关于加强商品房预售资金监管工作的通知（试行）》，明确自2021年1月1日起，昆明市五华区、盘龙区、官渡区、西山区、呈贡区及三个国家级开发（度假）区范围内办理商品房预售许可的项目，其预售资金的收存（包括购房人按合同约定支付的定金、首付款、一次性付款及包括预售商品房按揭贷款在内的后续付款等预售房款）、支出、使用均进行监督管理。

预售资金的归集

申请商品房预售许可前要与银行签订监管协议

《通知》明确，房地产开发企业在申请商品房预售许可前，应当与监管银行签订《商品房预售款监管协议》，明确项目工程建设进度、项目用款计划、预售资金监管账户名称和账号等内容。

根据房地产开发企业与购房人签订的《商品房买卖合同》，商品房预售资金的归集分为由购房人直接支付（定金、首付款、一次性付款）和按揭贷款两部分。其中，针对购房人直接支付的购房款，购房人凭商品房预售资金交款通知书，通过银行网点柜台或者商品房预售资金监管专用POS机将首付款或一次性付款直接存入监管账户，经商品房预售资金监管系统确认首付款或一次性付款足额到账后进行登记备案。针对购房人的按揭贷款，房地产开发企业应当授权按揭银行在审批放款后10个工作日内将款项划转至预售资金监管账户，否则商品房预售资金监管系统将自动关闭该项目的网签备案功能。

此外，房地产开发企业与购房人解除《商品房买卖合同》的，同步解除对应预售资金的监管，由房地产开发企业与购房人结算退款。

预售资金的使用

重点监管资金额度为项目预售总额的30%

《通知》明确，商品房预售项目的预售资金应当全部存入监管账户，由监管银行按照双方签订的《商品房预售款监管协议》进行监管。在项目竣工验收备案前，只能用于支付本项目的工程款、建筑材料、配套设施、设备等款项、法定税费和到期的银行贷款。房地产开发企业可在预售资金中提取5%的办公和管理支出。

同时，规定商品房预售资金按照专款专用原则，实行分阶段、按比例动态监管，重点监管资金额度为项目预售总额的30%。重点监管资金的使用应当结合项目工程进度和资金使用计划，按照首次申办商品房预售许可的形象进度、主体结构验收、竣工验收备案等环节设置资金使用节点。七层及以上建筑增加“建设层数达二分之一”节点。

此外，《通知》明确，昆明市住房与城乡建设局根据房地产开发企业的资质、经营业绩和诚信记录等，对商品房预售资金实施分级监管。具有一级资质且在昆明市从事房地产开发经营业绩较好、无不良行为记录的房地产开发企业，所开发项目的重点监管资金比例可下调为25%。在1年内发生1次不良行为的，其新建、在建项目的重点监管资金比例上调为30%。

建设项目符合下列条件时，房地产开发企业应当按照与监管银行签订的《商品房预售款监管协议》，通过商品房预售资金监管系统，按节点向监管银行提供有关材料，申请拨付重点监管资金：完成首次申办商品房预售许可的形象进度，须提交房地产开发企业、施工、监理单位共同出具的节点证明材料，申请使用重点监管资金的40%。七层及以上建筑完成“建设层数达二分之一”节点的，累计申请使用资金额度不得超过重点监管资金的60%；完成主体结构验收的，须提交主体结构质量验收证明，累计申请使用资金额度不得超过重点监管资金的70%；完成竣工验收备案的，须提交竣工验收备案证明书，可申请使用剩余监管资金，监管银行终止对应项目的预售资金监管。

风险项目认定

1年内出现1次拖欠工程款 监管资金上调为预售总额的40%

《通知》建立市、区两级联动工作制度，采取“区级经常性检查+市级不定期抽查”方式，加强日常监督管理。对出现异常情况（如项目停工、拖欠农民工工资、监管账户被查封等）的商品房预售项目，市、区两级进行风险综合研判。被列为风险项目的预售资金监管工作由属地政府、市住房城乡建设局共同监管。

同时，昆明市住房城乡建设局会同属地政府根据项目风险研判情况划分监管等级。信用等级低，1年内出现1次拖欠工程款的，列为三级监管项目，监管资金额度上调为项目预售总额的40%；因公司经营问题导致所开发项目（含分期开发）出现1次延期交房或拖欠农民工工资的，因房屋质量问题引发批量性群众投诉的，列为二级监管项目，监管资金额度上调为项目预售总额的50%；停工1年以上出现烂尾的，列为一级监管项目，监管资金比例上调为项目预售总额的100%。

此外，一级监管项目使用商品房预售资金时，须由房地产开发企业持相关材料向属地政府提出申请，经属地政府、市住房城乡建设局联合审查同意后，由监管银行办理拨付手续。

解读

规范商品房交易秩序降低购房风险

昆明市住房和城乡建设局相关工作人员在解读《通知》时表示，加强商品房预售资金监管是整顿规范商品房交易秩序、降低购房风险、保障购房人合法权益的关键环节，因此《通知》设置了“预售资金的监管”部分，进一步明确房地产开发企业、施工总承包单位、分包单位、建设监理单位、监管银行、按揭银行的相关责任。

《通知》明确，房地产开发企业未在售楼处明显位置公示监管银行、监管账户、按揭银行，以及监督举报电话的；未按规定及时将预售资金存入监管账户的；指使按揭银行或者协同按揭银行将商品房按揭贷款划入非资金监管账户的；提供虚假材料申请拨付商品房预售监管资金的；未按规定将预售资金退还购房人的；因公司经营问题导致所开发项目（含分期开发）出现1次以上延期交房的；发生1次拖欠农民工工资的；因房屋质量问题引发批量性群众投诉的；其他变相逃避商品房预售资金监管的行为的，由昆明市住房城乡建设局视情节轻重暂停其监管资金拨付、关闭该项目商品房买卖合同网签备案功能，暂停办理项目后续商品房预售许可证，责令限期整改，并记入房地产开发企业不良信用记录；造成损失的，承担相应法律责任。

此外，施工总承包单位、分包单位、建设监理单位隐瞒、虚构事实或者出具虚假证明材料，套取或者协助房地产开发企业套取预售监管资金的，由市住房城乡建设局依照规定处理并记入建筑业不良信用记录；造成损失的，承担相应法律责任。

按揭银行未按规定将预售资金划入监管账户，或者未即时将有关信息推送至商品房预售资金监管系统，给房地产开发企业造成损失的，由市住房城乡建设局通报其上级主管部门责令整改，按揭银行应当配合资金追缴。

分析

防止将预售资金用于别处

业内人士分析，商品房预售资金监管后购房人交房款不再是交给开发企业，而是直接存入监管账户，开发企业预售收取的预售资金不再由开发企业自主支配，而是要根据项目进度经过监管部门（住建部门）实地核实后才拨付给开发企业，从而避免开发企业将收取的预售资金用于别的项目投资，造成本项目资金链断裂从而导致烂尾楼的产生。

罗宗伟